91”Œșœ °­Ă¶±èguide

· av Maria Malmström · ±ôĂ€ČőČč

PĂ„ 91”Œșœ Ă€r vĂ„rt uppdrag att hjĂ€lpa dig hitta det perfekta hemmet som passar din livsstil, dina preferenser och dina ekonomiska mĂ„l.

Med mÄnga Ärs expertis och en passion för högsta kvalitet gÄr vi lÀngre Àn att bara erbjuda ett brett urval av bostÀder. Genom vÄrt omfattande nÀtverk av pÄlitliga mÀklare och branschkontakter sÀkerstÀller vi tillgÄng till varje fastighet som finns tillgÀnglig pÄ marknaden.

Du behöver inte genomgĂ„ denna resa pĂ„ egen hand. VĂ„r personliga arbetsmetod innebĂ€r att din dedikerade mĂ€klare blir din pĂ„litliga partner genom hela processen — frĂ„n att skrĂ€ddarsy bostadssökningar och arrangera visningar till att hantera alla juridiska och praktiska detaljer.

VÄrt mÄl Àr att göra din bostadsaffÀr sÄ smidig, stressfri och trivsam som möjligt.

Vi guidar dig genom varje steg, inklusive att förstĂ„ köpprocessen och navigera bland tillĂ€mpliga skatter. Ditt drömhem vĂ€ntar — lĂ„t oss hjĂ€lpa dig att hitta det.

Villa Étoile located in Haza del Conde, recently sold by 91”Œșœ
Villa Étoile, i Haza del Conde, nyligen sĂ„ld av 91”Œșœ

Vad behöver du veta som utlÀndsk köpare av fastighet i Marbella?

Att köpa en fastighet i ett annat land kan kÀnnas övervÀldigande, men vÄrt expertteam finns hÀr för att guida dig genom varje steg i processen. HÀr Àr vad du behöver veta:

Vad Àr ett NIE-nummer och varför behöver jag det?

Detta Àr ett personligt identifikationsnummer som ocksÄ fungerar som ditt skattenummer i Spanien. Som utlÀnning med aktiviteter i landet Àr NIE-numret det första du behöver skaffa för att kunna genomföra officiella Àrenden, till exempel köpa fastighet, betala skatt, starta företag eller hantera socialförsÀkringsfrÄgor.

Din advokat hjÀlper dig att ansöka om det NIE-nummer som krÀvs för att genomföra fastighetsköpet. DÀrför rekommenderar vi alltid att du upprÀttar en fullmakt (Power of Attorney) med advokaten, sÄ att hen kan ansöka om NIE och underteckna övriga dokument Ät dig vid behov.

Vi samarbetar med erfarna advokater som vi gÀrna förmedlar kontakt till, för att göra processen sÄ enkel och smidig som möjligt för dig.

Finansieringsalternativ och rÄdgivning

För mÄnga köpare Àr det ett viktigt steg i köpprocessen att ansöka om bolÄn. Vi rekommenderar att du sÀkrar finansieringen innan du pÄbörjar sjÀlva köpresan. Din bank kan dÄ utfÀrda ett lÄnelöfte (förhandsbesked) som anger hur mycket de Àr villiga att bevilja i finansiering i förvÀg.

Fördelarna med ett förhandsbesked Ă€r flera. ł§Ă€±ôÂáare Ă€r mer benĂ€gna att ta ditt bud pĂ„ allvar om du redan har finansieringen godkĂ€nd. Det visar att du Ă€r en seriös köpare med ekonomisk kapacitet att fullfölja affĂ€ren.

Med finansieringen klar kan du agera snabbt nĂ€r du hittar rĂ€tt bostad. I en konkurrensutsatt marknad kan detta vara avgörande — skillnaden mellan att sĂ€kra ditt drömhem eller att förlora det till en annan köpare.

Förhandsbeskedet ger dig dessutom en tydlig bild av din lÄnekapacitet, vilket gör att du kan fokusera pÄ bostÀder inom din budget och undvika att slösa tid pÄ alternativ som ligger utanför din rÀckvidd.

Vad du kan förvÀnta dig

Som icke-resident i Spanien kan du normalt finansiera upp till 70 % av fastighetens vĂ€rde. Bankerna krĂ€ver dokumentation sĂ„som inkomstintyg, senaste deklarationer och kreditupplysning.

The entrance of Villa Étoile
EntrĂ©n till Villa Étoile, med specialtillverkade snickerier och inbyggd förvaring

Att förstÄ köpprocessen

°­Ă¶±èprocessen skiljer sig nĂ„got Ă„t beroende pĂ„ om du köper som investerare eller för privat bruk. I slutet av denna köparguide gĂ„r vi igenom hur skatterna skiljer sig Ă„t beroende pĂ„ om du Ă€r investerare eller privatköpare.

PĂ„ 91”Œșœ tror vi pĂ„ följande:

Investerare: LÄt hjÀrnan styra för att sÀkerstÀlla bÀsta möjliga avkastning.
±Ê°ùŸ±±čČčłÙ°ìö±èČč°ù±đ: LĂ„t hjĂ€rtat styra för att hitta ditt drömhem.

HÀr Àr en översikt över de viktigaste stegen:

Reservationsavtal

Reservationsavtalet undertecknas nĂ€r du betalar en reservationsavgift för den bostad du valt. Avgiften Ă€r beroende av köpeskillingen, men ligger generellt pĂ„ cirka 1 % av det totala priset. Betalningen sker via din advokats klientmedelskonto, vilket sĂ€kerstĂ€ller att bostaden tas bort frĂ„n marknaden under en bestĂ€md period, ofta omkring 14 dagar.
Din juridiska representant och din mÀklare övervakar processen hela vÀgen. Reservationsavtalet Àr inte juridiskt bindande, vilket innebÀr att det oftast finns liten eller ingen ekonomisk pÄföljd om du vÀljer att dra dig ur, Àven om sjÀlva reservationsavgiften vanligtvis inte Àr Äterbetalningsbar.
SĂ€kra din valda bostad med en reservationsavgift, vanligtvis cirka 1 % av köpeskillingen.
Detta garanterar att bostaden tas bort frÄn marknaden. Avgiften hÄlls i escrow av din advokat.

Due Diligence

Due diligence (juridisk och teknisk granskning) genomförs efter att reservationsavtalet har undertecknats. NÄgra av de punkter som kontrolleras Àr: fastighetens juridiska status, att fastigheten Àr fri frÄn skulder, att det inte finns nÄgra obetalda avgifter för exempelvis el eller vatten, samt att det finns nödvÀndiga bygglov om du planerar att göra tillbyggnader eller förÀndringar.
Granskningen genomförs av din advokat under en bestÀmd tidsperiod, vanligtvis omkring 14 dagar.
Inkluderar kontroll av juridisk status, skulder, driftkostnader och bygglov, för att sÀkerstÀlla att fastigheten Àr fri frÄn belastningar.

The living room of Villa Étoile, designed in a French and Scandinavian style
Vardagsrummet i Villa Étoile, designat i fransk och skandinavisk stil

Privat köpekontrakt (PPC)

Om du behöver finansiera köpet via bolĂ„n – eller av olika andra skĂ€l – sker inte undertecknandet av lagfarten (Escritura) omedelbart. I de flesta fall undertecknar köparen istĂ€llet ett preliminĂ€rt avtal, det sĂ„ kallade privata köpekontraktet, efter avslutad due diligence.

Vanligtvis sker en betalning pĂ„ 10 % av köpeskillingen i detta skede, minus reservationsavgiften. Detta kontrakt Ă€r juridiskt bindande. Om köparen drar sig ur, förlorar denne sin inbetalda handpenning. Om sĂ€ljaren drar sig ur, mĂ„ste denne Ă„terbetala det dubbla beloppet av handpenningen.

Undertecknas efter att due diligence Àr slutförd.
Involverar vanligtvis en betalning pĂ„ 10 % (minus reservationsavgiften).

Lagfart och inskrivning

Om du inte behöver finansiering och vill slutföra köpet direkt efter due diligence, finns det inget behov av att underteckna och betala för ett privat köpekontrakt. I sÄ fall gÄr du direkt till steget med lagfart (Escritura) och betalar hela köpeskillingen minus reservationsavgiften.

Notarie- och registreringsavgifter ligger mellan 500 och 3 000 euro, beroende pÄ fastighetens vÀrde och transaktionens komplexitet.

Det Àr vid detta steg som resterande belopp av köpeskillingen betalas, och du fÄr din Nota Simple samt lagfarten, vilket gör dig till den nya Àgaren av fastigheten.

SÄ snart lagfarten Àr signerad skickas dina uppgifter till fastighetsregistret (Land Registry), och el- och vattenleverantörer informeras om Àgarbytet.

Slutligt steg dÀr ÀganderÀtten överförs.
Notarie- och registreringsavgifter betalas.

The master bedroom of Villa Étoile, with its own terrace and panoramic views
Master bedroom i Villa Étoile, med egen terrass och panoramautsikt

Vilka skatter och avgifter tillkommer vid fastighetsköp i Andalusien?

Att förstÄ de skatter och avgifter som Àr förknippade med att köpa fastighet i Spanien Àr avgörande för en smidig och informerad köpprocess. FrÄn överlÄtelseskatt och moms till Ärliga avgifter som fastighetsskatt (IBI) och förmögenhetsskatt varierar skyldigheterna beroende pÄ fastighetstyp, din hemvist och region. Detta avsnitt ger en tydlig översikt över vad du kan förvÀnta dig, sÄ att du Àr förberedd i varje steg av processen.

Vilka skatter du betalar beror pÄ om du köper en nyproduktion eller en andrahandsfastighet.

ÖVERLÅTELSESKATT (ITP)

Denna skatt gÀller vid köp av begagnade (andrahands) fastigheter. Skattesatsen varierar mellan 6 % och 10 % beroende pÄ region. I Andalusien Àr den generella skattesatsen 7 %, men det finns reducerade satser i specifika fall:

6 %: Om fastighetens vĂ€rde Ă€r under 150 000 € och den ska anvĂ€ndas som din permanenta bostad.

3,5 %: För köpare som uppfyller vissa kriterier, till exempel:

  • Vara under 35 Ă„r, vara offer för vĂ„ld i hemmet eller terrorism, eller köpa i ett avfolkat omrĂ„de.
  • Ha en funktionsnedsĂ€ttning pĂ„ 33 % eller mer eller tillhöra en flerbarnsfamilj, med ett fastighetsvĂ€rde upp till 250 000 €.

2 %: För fastigheter som köps för vidareförsÀljning av företag eller vissa offentliga aktörer. Denna lÀgre skattesats Àr avsedd att frÀmja investeringar och stimulera fastighetsmarknaden. För att kvalificera för den reducerade ITP-satsen pÄ 2 % i Andalusien mÄste köparen vara registrerad som ÄterförsÀljare, köpa fastigheten i syfte att sÀlja vidare och sÀlja den inom fem Är utan att anvÀnda den privat eller för annan orelaterad verksamhet. Om dessa kriterier inte uppfylls tillÀmpas den ordinarie ITP-satsen retroaktivt, tillsammans med eventuella böter och rÀnta.

KAPITALVINSTSKATT (PLUSVALÍA MUNICIPAL)

Denna skatt baseras pĂ„ ökningen av markens taxeringsvĂ€rde över tid, inte sjĂ€lva byggnaden. Även om sĂ€ljaren vanligtvis betalar denna skatt, Ă€r det klokt att tydliggöra detta under förhandlingarna.

MOMS (IVA) OCH STÄMPELSKATT (AJD)

Vid köp direkt frÄn en byggherre (nyproduktion) betalar du 10 % moms pÄ köpeskillingen. Utöver detta tillkommer stÀmpelskatt, som varierar mellan 1 % och 1,5 % beroende pÄ region. I Andalusien Àr stÀmpelskatten 1,2 %.

TAXERINGSVÄRDETS ROLL

TaxeringsvÀrdet, som faststÀlls av myndigheterna, anvÀnds för att berÀkna flera skatter, inklusive fastighetsskatten (IBI) och förmögenhetsskatten. Det Àr vanligtvis lÀgre Àn marknadsvÀrdet, men kan överklagas om du anser att det Àr för högt.

The master bathroom of Villa Étoile, featuring elegant details, a separate shower room and beautiful bathtub views
Master bad­rummet i Villa Étoile, med eleganta detaljer, ett separat duschrum och vacker utsikt frĂ„n badkaret

Vilka skatter gÀller för fastighetsÀgande i Andalusien?

Once you own a property in Spain, several annual taxes apply, regardless of whether you are a resident or non-resident. 

FASTIGHETSSKATT (IBI)

Liknande kommunalskatt, denna berÀknas utifrÄn fastighetens taxeringsvÀrde (cadastral value). Skattesatsen varierar mellan 0,4 % och 1,1 %, beroende pÄ kommunen. IBI betalas Ärligen, ofta i delbetalningar.

INKOMSTSKATT FÖR ICKE-RESIDENTA (IRNR

Icke-residenta som hyr ut sin fastighet mÄste betala skatt pÄ hyresintÀkterna:

  • 24 % för icke-EU-medborgare (inga avdrag tillĂ„tna).
  • 19 % för medborgare i EU, Norge och Island, med möjlighet att göra avdrag för kostnader som reparationer och underhĂ„ll.

Icke-residenta som inte hyr ut sin fastighet betalar ÀndÄ en skatt baserad pÄ en fiktiv (imputerad) inkomst:

1,1 % eller 2 % av taxeringsvÀrdet, beroende pÄ var fastigheten Àr belÀgen.

INKOMSTSKATT FÖR RESIDENTA (IRPF)

Residenta beskattas pĂ„ all vĂ€rldsomspĂ€nnande inkomst, inklusive hyresintĂ€kter, enligt en progressiv skala (19 %–47 %). Avdragsgilla kostnader för residenta inkluderar rĂ€ntekostnader pĂ„ bolĂ„n och reparationer.

KAPITALVINSTSKATT VID FÖRSÄLJNING

Residenta: Beskattas med 19 %–26 %, med undantag för personer över 65 Ă„r som sĂ€ljer sin permanenta bostad.

Icke-residenta: Betalar 24 % (eller 19 % för EU-medborgare) pĂ„ vinster frĂ„n fastighetsförsĂ€ljning.

čóÖžéČŃÖłÒ·Ą±·±á·Ą°Őł§ł§°­ŽĄ°Ő°Ő

I Andalusien finns ett regionalt avdrag som i praktiken eliminerar förmögenhetsskatten pÄ tillgÄngar över 2 miljoner euro; dock kvarstÄr skyldigheten att deklarera för att uppfylla regelverket. PÄ nationell nivÄ gÀller solidaritetsskatten (Solidarity Tax) för personer med en nettoförmögenhet som överstiger 3,7 miljoner euro.

ARVS- OCH GÅVOSKATT

Skattesatsen beror pÄ relationen mellan givaren och mottagaren. Andalusien erbjuder betydande lÀttnader för nÀra familjemedlemmar. Icke-residenta kan Àven vara skyldiga att betala arvsskatt i sitt hemland.
Explore more about taxes and legal requirements here.

The kitchen and living room of Villa Étoile opens up to an outdoor dining area with a barbecue
The kitchen and living room of Villa Étoile opens up to an outdoor dining area with a barbecue

Är du redo att köpa en fastighet i Marbella?

Att köpa en fastighet i Marbella Ă€r ett stort steg, och pĂ„ 91”Œșœ finns vi hĂ€r för att hjĂ€lpa dig att lyckas fullt ut. Med vĂ„r djupa kunskap om den lokala marknaden och vĂ„rt pĂ„litliga nĂ€tverk av toppadvokater, bolĂ„neförmedlare och branschexperter ger vi dig allt du behöver för att navigera processen med sjĂ€lvförtroende. FrĂ„n att hitta ditt drömhem till att maximera fastighetens investeringspotential — vi finns vid din sida i varje steg. Kontakta oss idag och lĂ„t oss starta din resa mot att göra en riktig "homerun" pĂ„ Marbellas fastighetsmarknad!

Maria Malmström Marknadskoordinator